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为什么房地产业不像制造业那样,出现相互低价竞争的行

发布日期:2020-11-16 20:11   来源:未知   阅读:

最近,有网友提出,为什么房地产业不像制造业那样,出现相互低价竞争的行为?对此,专家们认为,房地产业与制造业还是有所不同的。目前,除了垄断行业外,几乎所有的制造业都已经产能过剩,出现供大于求的局面,而房地产业由于可以投机炒作,动用金融杠杆大量囤房、囤地,人为造成商品房供小于求的稀缺性。在这种市场环境下,指望开发商像制造业那样,相互搞低价恶性竞争是不可能的。

而我们认为,房地产不像制造业那样,没有出现相互低价竞争行为,主要有以下三个因素:首先,商品房最大的成本来源于地价,通常地价占到了总房价的50-70%,也就是商品房价格中有一大半是地价。而真正开发商建房成本在1000至2000元/平米,所以建筑成本所占商品房价的比重是非常小的。所以,开发商的地价+税费+建房成本是基本固定的。但是制造业生产成本却是有变数的,可以购买劣质材料生产,或者生产时偷工减料,还可以通过无偿加班来降低成本,甚至忍受一时的亏损也要抢占市场份额,所以制造业是有低价竞争空间的。

对于开发商来说,总的建房成本是:建房成本+地价+各种税费+销售费用+合理的利润。所以,如果开发商不加杠杆的话,肯定无法建造房产和拿地。即使是加了金融杠杆,开发商的利润率也不算很高,在这种情况下开发商如果再像制造业搞低价竞争,意味着微利或亏损,这么做的结果是破产倒闭,或被其他企业资产重组了。

再者,购房者买房往往是“买涨不买跌”,你房价越是上涨,越是有投机炒房者购买,因为他们要从中牟取暴利,如果你把房子降价出售,投机炒房者一看,我买房是为了赚取房子价差,如今开发商把房子都打折出售了,那投资房地产就存在风险了,届时观望者众多,购房者稀少。此外,对于刚需购房者来说,房子越涨,他越要出手赶快购买,害怕以后买不到了,如果房价下跌,刚需就不会这么急着买房了。开发商出于饥饿营销策略角度来看,也不能降价促销。

再次,开发商如果选择降价促销,那老业主就要来维权,要求开发商做出相应的赔偿。这也是开发商最头疼的。通常开发商会承诺给老业主奉送精装修,或者返还部分购房款,或者奉送车位等办法,来平息老业主的不满情绪。现在老业主也聪明了,在维权时并不提出房价下降问题,而是说你商品房质量没有达到合同上的标准。很多开发商为了避免与老业主发生过多纠缠,所以也不敢大幅降低商品房价格。

最后,通常新的楼盘入市,都要到相关部门去备案登记,这样就可以拿到预售许可。如果房企大幅降价,相关部门将会暂缓房企拿到预售许可,这样房企无法销售商品房,公司就有可能陷入危机。在一些地方,监管部门规定房企降价促销不得超过90%的红线,否则就不允许销售,这主要是为了房地产市场稳定。所以,在商品房限价令的情况下,房企之间也不可能出现相互竞争的情况。